房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險點有哪些?投資行業(yè)有一句經(jīng)典名言：投資有風(fēng)險，理財需謹慎。任何投資都具有一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)合作開發(fā)亦是如此。房地產(chǎn)合作開發(fā)項目具有手續(xù)多、專業(yè)強、投資大、周期長、法律關(guān)系復(fù)雜等特點，所以它的風(fēng)險點還不止一處。那么房地產(chǎn)合作開發(fā)有哪些風(fēng)險點呢?

　　一、項目開發(fā)期限存在的風(fēng)險點

　　實踐中，經(jīng)常涉及項目拆遷及開發(fā)期限問題。在涉及土地前期開發(fā)的過程中，會出現(xiàn)合作雙方?jīng)]有對拆遷工作作出新的期限約定，一方以另一方的承諾的期限來約束承諾方。雙方當(dāng)事人也未對案涉項目的開發(fā)建設(shè)期限作出明確約定，而開發(fā)建設(shè)期限系合同的必不可少的實質(zhì)性條款，若未在約定期限內(nèi)履行完畢合同義務(wù)，可構(gòu)成實質(zhì)性違約。實踐中大多數(shù)合作方因此問題涉及糾紛后，主張權(quán)利一方無法以書面證據(jù)確定相應(yīng)的爭議期限，另一方面，提交類似在項目開發(fā)建設(shè)中，面向業(yè)主出具的公告證明關(guān)于期限的約定。但司法實踐中，此公告不是當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議，載明的出具時間雖然在一方負責(zé)的拆遷期間內(nèi)，并不能證明該公告的內(nèi)容為一方作出的承諾。因此，若一方主張對方未按約定期限完成項目拆遷、開發(fā)工作嚴(yán)重違約的，一般不予支持。

　　二、結(jié)算過程中產(chǎn)生的風(fēng)險點

　　爭議較多的為一方合作公司退場后要求另一方履行項目結(jié)算義務(wù)并分配利潤的問題。一方合作公司已經(jīng)退場，合作開發(fā)行為已經(jīng)終結(jié)，此情況下主張結(jié)算涉及工程是否竣工驗收，工程建筑工程施工合同涉及的工程價款是否結(jié)算，對外的融資借款本金利息是否確定并清償，是否存在被法院查封、拍賣的房屋價值因市場等因素暫不確定，最終的工程造價及成本是否確定，銷售收入是否確定，雙方是否存在債權(quán)債務(wù)與第三方的糾紛。

　　三、項目報建、規(guī)劃等手續(xù)問題產(chǎn)生的風(fēng)險點

　　爭議較多的為未辦理案涉項目報建、規(guī)劃等手續(xù)問題。比如說，甲公司與乙公司簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》約定，案涉項目的報建立項均以乙公司名義進行，各項交費由乙公司承擔(dān)支付，除土地證在工程前期仍以甲公司名義辦理外，其他四證在報建立項過程中均以乙公司名義申領(lǐng)。乙公司負責(zé)全部建設(shè)報批工作和建設(shè)施工設(shè)計以及技術(shù)評審的全部工作，直至開工一切手續(xù)辦理完畢(規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設(shè)許可證、施工建設(shè)許可證)，所需費用全部由乙公司承擔(dān)，具備建設(shè)開工的條件;甲公司有義務(wù)配合乙公司在項目報批中所需的一切與本項目有關(guān)的土地文件與相關(guān)手續(xù)。

　　四、房產(chǎn)交付問題產(chǎn)生的風(fēng)險點

　　關(guān)于合作一方未按時交付聯(lián)建房產(chǎn)問題。比如說，甲公司與乙公司簽訂的《聯(lián)建協(xié)議》約定，乙公司應(yīng)在本協(xié)議簽訂之日起30個月內(nèi)完成全部工程，將約定面積交付甲公司使用，如果沒有按期交付使用，乙公司應(yīng)承擔(dān)甲公司拆遷戶的安置費，乙公司如在36個月內(nèi)不能完成大樓建設(shè)工程，甲公司視乙公司違約。乙公司應(yīng)承擔(dān)甲公司各種損失(如拆除樓房所造成的各種損失)。乙公司與甲公司簽訂的《協(xié)議書》約定，乙公司施工工期從某年某月某日起，施工期限不能超過30個月，如超過施工期限后，違約賠償金每月3萬元。若項目不能交付使用，甲公司所墊付的拆遷補償款由乙公司無條件全額返還。

　　雖然房地產(chǎn)合作開發(fā)具有一定的風(fēng)險，但是其利潤十分可觀，因此還是有不少投資者踴躍加入其中。不過為了降低投資風(fēng)險，這里建議大家一定要選擇專業(yè)的投資管理公司。