觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 疫情后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)代，國家對房地產(chǎn)行業(yè)提出了新要求。"三道紅線"、貸款集中度管理和雙集中供地模式等政策相繼推出，房地產(chǎn)開發(fā)商迎來了更具挑戰(zhàn)的新時(shí)期。在這之中，恒哲投資集團(tuán)找到了新的投資方向。

"找我們談合作的頭部房企，從去年開始就比較多了。"公司創(chuàng)始人林樂豐告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，恒哲跟一般的投資機(jī)構(gòu)不同。他表示，恒哲與普通投資機(jī)構(gòu)的差別在于，會(huì)與開發(fā)商達(dá)成全周期、全鏈條的合作。

恒哲作為一家深耕粵港澳大灣區(qū)的投資集團(tuán)，經(jīng)過多年穩(wěn)健發(fā)展，形成不動(dòng)產(chǎn)并購、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)、基金管理、股權(quán)投資四大核心業(yè)務(wù)。已投項(xiàng)目整體資產(chǎn)達(dá)百億規(guī)模，成為粵港澳大灣區(qū)內(nèi)業(yè)界一股不可小覷的新生力量。

"2021年資管總額希望同比能有50%的增長。"業(yè)務(wù)方面，長期目標(biāo)力爭做到千億資管規(guī)模，林樂豐說，接下來公司還將推動(dòng)上市計(jì)劃。

"從資產(chǎn)管理規(guī)模來看，不動(dòng)產(chǎn)并購應(yīng)該是我們目前運(yùn)營最成熟、歷史最久的業(yè)務(wù)。"2016年林樂豐創(chuàng)立了這家非傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，并以不動(dòng)產(chǎn)并購作為主營的投資業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，創(chuàng)業(yè)前林樂豐已在金融行業(yè)打拼15年之久，曾成功為多家國有上市集團(tuán)提供專業(yè)的創(chuàng)投、融資方案并負(fù)責(zé)落地執(zhí)行。因此，組建恒哲后亦傾向于從資本端切入，嵌入"金融+地產(chǎn)"的基因。

不動(dòng)產(chǎn)并購主要用于整體或部分收購不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，通過專業(yè)化運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)投資收益增值。區(qū)別于同行，恒哲更為關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的細(xì)節(jié)，在此過程中，逐步建立起自己的投拓、操盤、營銷策劃和市場調(diào)研團(tuán)隊(duì)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)會(huì)對每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行判斷，通過專業(yè)運(yùn)營升級資產(chǎn)，提高項(xiàng)目去化率。

"縱觀國內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，一線城市和國家經(jīng)濟(jì)圈會(huì)有虹吸效應(yīng)。以我們熟悉的廣東為例，大灣區(qū)九大城市優(yōu)于周邊區(qū)域，其中廣州、深圳、佛山和東莞是發(fā)展趨勢最好的。"

"我們組建了一支具備深厚行業(yè)背景的復(fù)合型投資團(tuán)隊(duì)，對投資有自己的核心原則，基于對灣區(qū)、對行業(yè)、對市場的深刻了解，成立至今，我們一直專注做大灣區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。深耕大灣區(qū)是我們恒哲身上的基因"，林樂豐坦言。

"投資需要與政策、市場結(jié)合。"林樂豐稱，考慮到國內(nèi)的地產(chǎn)調(diào)控政策，恒哲從去年下半年開始改變原來倚重不動(dòng)產(chǎn)并購的投資模式。

"新政策改變了游戲規(guī)則。"2020年以來，疫情未改樓市調(diào)控總基調(diào)，土地、財(cái)稅、金融等方面的調(diào)控政策接連發(fā)布。

去年年中宣布的"三條紅線"政策在今年1月1日起全面推行。該政策通過控制房地產(chǎn)行業(yè)參與者的杠桿率，促使開發(fā)商們將降負(fù)債降杠桿提上日程。房企們的增速面臨拐點(diǎn)，在拿地層面變得更審慎。同時(shí)，"雙集中供地"這種住宅用地供應(yīng)新模式，也對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流形成考驗(yàn)。

多個(gè)城市在今年5月末完成了第一輪集中供地，競爭激烈。較高溢價(jià)和嚴(yán)苛的競拍規(guī)則，令拿地難，項(xiàng)目利潤低微成為各開發(fā)商關(guān)注的痛點(diǎn)。除此之外，監(jiān)管部門最新對拿地銷售比和商票的關(guān)注，也令房企降負(fù)債及拿地壓力進(jìn)一步加大。

房企們承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意愿變?nèi)?，地價(jià)越來越不劃算，行業(yè)整體毛利率下降的趨勢似乎已成定勢。因此如何拿到更便宜、更高利潤的土地成為重中之重。拿地目標(biāo)向城市群集中、傾向城市更新、合作開發(fā)趨勢深化是開發(fā)商們近年來在拿地上的決策特點(diǎn)。

市場環(huán)境倒逼房企加強(qiáng)合作降低風(fēng)險(xiǎn)，由此恒哲注意到不動(dòng)產(chǎn)的"聯(lián)合開發(fā)"領(lǐng)域。

"后房地產(chǎn)時(shí)代下，城市群和都市圈的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力將進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化會(huì)加劇。核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不會(huì)有大量的不動(dòng)產(chǎn)并購機(jī)會(huì)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)會(huì)有更多機(jī)會(huì)，是未來更好的投資模式。"

集中供地下，無形中促進(jìn)各大房企尋找合作開發(fā)的機(jī)會(huì)，"找我們談合作的頭部房企，從去年開始就比較多了。"

恒哲不是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商，既不會(huì)與傳統(tǒng)房企形成業(yè)務(wù)、管理上的沖突，又能與房企形成資源互補(bǔ)。恒哲在地產(chǎn)運(yùn)營方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，讓其成為灣區(qū)內(nèi)獨(dú)特的投資機(jī)構(gòu)，從前期拿地，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，到后期項(xiàng)目營銷策劃，實(shí)現(xiàn)全鏈條的投資合作。

"對比開發(fā)商，恒哲有金融基因，有資本優(yōu)勢；對比其他投資機(jī)構(gòu)，恒哲熟悉不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)且深耕灣區(qū)多年。聯(lián)合開發(fā)模式，讓我們更好地發(fā)揮自身優(yōu)勢，對我們和合作伙伴來講都是1+1>2。"林樂豐認(rèn)為，往后5-10年是后房地產(chǎn)時(shí)代，恒哲的機(jī)會(huì)將越來越多。

據(jù)悉，截止至目前，恒哲合作伙伴已有中梁、融創(chuàng)、碧桂園、保利等多家國內(nèi)百強(qiáng)房企。

地產(chǎn)行業(yè)過去催生高杠桿高周轉(zhuǎn)運(yùn)營模式的獲利空間或許不再，但平穩(wěn)向上的市場仍給參與者提供著合理的成長機(jī)會(huì)。林樂豐指出，"降負(fù)債"、"去杠桿"周期下，會(huì)促使行業(yè)更好地發(fā)展。

"我們對核心區(qū)域的地產(chǎn)行業(yè)還是有比較好的預(yù)期。長期來看，當(dāng)下的調(diào)控政策只是陣痛，整體上會(huì)讓行業(yè)未來更加健康。"

"我們做投資有自己的核心原則，一是專注深耕熟悉領(lǐng)域，成立至今我們一直做大灣區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目；二是選擇投資標(biāo)的，看中底層資產(chǎn)的基本面和流動(dòng)性；三是采取封閉式的投后管理，搭建系統(tǒng)性風(fēng)控制度，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。"

"考慮到今年整體的大環(huán)境，我們集團(tuán)的投資策略會(huì)相對嚴(yán)謹(jǐn)。今年定位主要做中小型項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資額為10億左右，與百強(qiáng)房企合作，以廣佛莞三個(gè)城市為主的面向剛需的產(chǎn)品。"林樂豐提出，公司目標(biāo)是2021年資管總額同比去年能有50%的增長。

憑借核心優(yōu)勢，恒哲希望在如今大環(huán)境下，充分利用市場差異化深耕不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，同時(shí)推動(dòng)上市計(jì)劃。

上市方面，據(jù)悉恒哲已經(jīng)啟動(dòng)籌備IPO，爭取三年內(nèi)赴港上市。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對恒哲投資集團(tuán)董事·CEO林樂豐先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司為什么會(huì)這么專注耕耘粵港澳大灣區(qū)？

林樂豐：以2019年2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)為重要標(biāo)志，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)進(jìn)入了全面實(shí)施階段。目前，大灣區(qū)內(nèi)城市相互之間的合作變得更加緊密。其中，不久前公布的《廣州市住房發(fā)展"十四五"規(guī)劃》亦提出，為深入推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，廣州將加強(qiáng)與大灣區(qū)內(nèi)其他城市的住房合作。

縱觀國內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，一線城市和國家經(jīng)濟(jì)圈會(huì)有虹吸效應(yīng)。目前，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場區(qū)域差異越來越明顯。一線城市及國家核心經(jīng)濟(jì)圈價(jià)格將比較堅(jiān)挺。粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群愈發(fā)成為兵家必爭之地。

以我們熟悉的廣東為例，近兩年來大灣區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上已成為全國乃至全球最具活力的地區(qū)之一。大灣區(qū)九大城市優(yōu)于周邊區(qū)域，其中廣州、深圳、佛山和東莞是發(fā)展趨勢最好的。而恒哲要做的就是深耕這些城市。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前公司的定位是怎么樣的？

林樂豐：現(xiàn)在的定位是大部分業(yè)務(wù)是做聯(lián)合開發(fā)，從土地招拍掛階段開始介入，我們會(huì)同一些國內(nèi)的百強(qiáng)房企合作，利用雙方各自優(yōu)勢貫穿到地產(chǎn)開發(fā)的全鏈條。

我們從土拍階段開始介入，開發(fā)商主要負(fù)責(zé)土地開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而我們主要負(fù)責(zé)前期產(chǎn)品定位，營銷規(guī)劃以及營銷去化。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：為什么會(huì)以聯(lián)合開發(fā)作為重點(diǎn)投資方向？

林樂豐：首先是政策因素，投資需要與政策、市場結(jié)合。

國內(nèi)的地產(chǎn)調(diào)控政策加碼，后房地產(chǎn)時(shí)代下，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化會(huì)加劇。核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不會(huì)有大量的不動(dòng)產(chǎn)并購機(jī)會(huì)，我們認(rèn)為聯(lián)合開發(fā)會(huì)有更多機(jī)會(huì)，是未來更好的投資模式。

其次是聯(lián)合開發(fā)能夠更好地發(fā)揮我們的優(yōu)勢。

找我們談合作的頭部房企，從去年開始就比較多了。對比開發(fā)商，恒哲有金融基因，有資本優(yōu)勢；對比其他投資機(jī)構(gòu)，恒哲熟悉不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)且深耕灣區(qū)多年。聯(lián)合開發(fā)模式，讓我們更好地發(fā)揮自身優(yōu)勢，對我們和合作伙伴來講都是1+1>2。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：長三角未來會(huì)考慮么？

林樂豐：看好，但目前暫時(shí)不會(huì)考慮，公司近期暫時(shí)不打算走出大灣區(qū)。我們認(rèn)為投資領(lǐng)域，專注、深耕很重要。成立至今，我們專注于不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，而且只做大灣區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，對于不熟悉的領(lǐng)域，我們不會(huì)隨便涉獵。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：恒哲的基金主要是投向哪些領(lǐng)域？有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)管理措施？

林樂豐：恒哲主要做的是不動(dòng)產(chǎn)并購基金、大灣區(qū)地產(chǎn)基金，基金主要投向與龍頭房企合作的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括不動(dòng)產(chǎn)并購和聯(lián)合開發(fā)。我們恒哲一直堅(jiān)持"合規(guī)嚴(yán)謹(jǐn)、穩(wěn)中有進(jìn)、誠信務(wù)實(shí)"的理念，搭建風(fēng)險(xiǎn)管理措施。首先，在機(jī)制上，我們有三道防線制度，分別是基金管理人、投決委員會(huì)和第三方機(jī)構(gòu)顧問，對標(biāo)的有多道過會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格篩選；其次，我們有自己的專業(yè)地產(chǎn)投拓和銷售策略團(tuán)隊(duì)，會(huì)把控好項(xiàng)目運(yùn)營全流程，監(jiān)管項(xiàng)目現(xiàn)金流和回款進(jìn)度，嚴(yán)控回撤。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司成立至今，恒哲已投項(xiàng)目整體資產(chǎn)已達(dá)百億規(guī)模，2021年的投資目標(biāo)是多少？能否談?wù)勀鷮阏芪磥戆l(fā)展的一些思考？

林樂豐：集團(tuán)成立至今，資管總值已達(dá)百億規(guī)模，投資項(xiàng)目大小數(shù)十個(gè)，2021年資管總額希望同比去年能有50%的增長率。

未來，恒哲還是會(huì)繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，專注于既有優(yōu)勢和熟悉領(lǐng)域。往后5-10年是后房地產(chǎn)時(shí)代，我們認(rèn)為恒哲的機(jī)會(huì)會(huì)越來越多。

我希望在這大背景下，充分利用市場差異化，深耕不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，同時(shí)推動(dòng)恒哲的上市計(jì)劃。